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小产权房获得合法地位 或惹商品房业主抵制

时间:2013-06-04 15:07来源:凤凰资讯 点击:我要投稿 参与评论
部分小产权房或许今年年内找到一条活路,可能引起商品房业主的联合抵制。

     据报道,国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政,今年年内有望推出的相关政策除了修订后的《土地管理法》,还有《农村集体土地征收补偿条例》、《集体经营性建设用地流转指导意见》等。这些文件的一个亮点是,现行政策规定不能买卖的农村宅基地将有望进入市场交易流转,逐步形成城乡统一的建设用地市场。这项新政将为目前陷入僵局的小产权房打开一条活路,使其获得国家认可的产权,并进而对理顺我国的房地产市场产生重要作用。

     目前,我国的城乡土地实行的是二元化制度。在城市里,土地所有权归于国家,居民购置的商品房,尽管房价中含有向政府支付土地资金的成本,但土地并没有随着房屋产权一起转移给业主。在农村地区,农民享有国家法律承认的宅基地的权利,但政策面上又规定农民的宅基地不能转让,因此他们对宅基地拥有的权利实际上是不完整的。一个突出的矛盾是,农民在自己的宅基地上建起的房屋,特别是由农村组建的建筑企业将农民土地集中起来,按城市商品房模式建造的住房在出售以后,由于缺少这部分土地交易的合法性,导致入住的业主不能得到国家认可的产权证书。

     这种利用农村土地建造而得不到国家产权证书的“小产权房”,由于不存在国家推地形成的高昂的土地交易价格,房价大都比较低,对中低收入者有很大的吸引力,在一些大城市周边地区已经形成了一定的规模。前几年,它被一些地方政府视为违章建筑,甚至强行拆除。近两年政策面上对此采取了回避的态度。现在如果通过修法,有望使这一问题的解决获得突破。如果赋予农村宅基地可以入市交易的自由,这部分小产权房就有了正名的机会。考虑到大多数小产权房的业主是城市居民和异地“漂”在城市之中的中低收入者,这对保护底层民众的利益是有一定的积极意义的。

     现行的政策将农地入市的权力一门关死,从表面上看是国家为了保护农民利益,不让他们因为卖地而失去居住场所。但是,深入想一想,这其实是计划经济时期城乡严格分治之下产生的思维,当市场经济体系确定之后,农民要不要卖地,他们完全可以自行决定,事实上他们只会比政府想得更周到。而当政府向农民征地的时候,政府运用的是刚性的行政权力来定价,农民能够得到的只是低廉的征地补偿,但政府却可以转手将征得的土地通过“招拍挂”的途径出售给开发商。在这个过程中,农民承载于土地的权利受到了不小的损害。

     由于土地的供应完全由政府控制,缺少了农民自主的农地入市,造成的结果便是土地供应紧张,地价畸高,即使是在目前房地产市场调控的背景下,各地仍然频频出现各种“地王”。始于上届政府的房地产市场调控延续至今已有数年,但调控效果并不理想,其中一个重要原因是,在土地完全由政府控制的环境之下,政府通过对土地的垄断成为市场利益的最大获取者,而政府又难以通过自己的手来打破这种格局,特别是在“土地财政”制度形成以后,政府更是缺少调控房地产市场、降低房价的动力。如果农地入市成为现实,完全由政府控制的铁板一块的土地供应就被撕开了一条缝隙,在“鲶鱼效应”的作用下,无疑可以对目前疯狂上涨的土地价格起到一定的抑制作用。如果由农民或农村组织和开发商直接谈判,农民可以得到更多的收获,而开发商也完全可能以低于现行高价的成本获得土地。因此,农地入市是理顺我国房地产市场,促进房价合理回归的关键一步。

     当然,我们需要意识到的是,农地入市所带来的结果,不仅是给部分“小产权房”正名,而且会引起现存房地产市场利益格局的很大变化,市场中的另一部分群体很可能会利益受损。如果部分“小产权房”获得合法地位,当其达到一定规模,其较低的购房成本势必对现有的商品房交易价格形成冲击,从而可能引起商品房业主的抵制。因此,推进农地入市不可能一帆风顺,还需要政策面上进行细致的考虑,通过博弈达成能够让各种市场群体缩小利益分歧的政策。

(徐州热线 责任编辑:佚名)
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